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Warren Buffet - Bilionário Americano

"A maioria das pessoas se interessa por ações quando todo mundo está interessado. O momento de interessar-se é quando ninguém mais se interessa. Não se ganha dinheiro comprando o que é popular."

Warren Buffett

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Mercado Imobiliário: Os Investidores, Os Ratos e a Bolha

Por Jeferson Campano - Junho de 2011 > Pensamentos e Opiniões

Motivos para você ficar mais atento ao mercado imobiliário brasileiro atual e os riscos de uma bolha imobiliária para a economia.

Recentemente comecei a ouvir histórias de pessoas que estão ganhando muito dinheiro investindo em imóveis. Pessoas comuns, como eu e você, que não são investidores tradicionais e nem conhecedores das dinâmicas de mercado, e muito menos possuem uma educação financeira sólida para arriscar um bocado de dinheiro em apostas no futuro, mas mesmo assim, isso está acontecendo em grande escala, ao que parece. 

Eu já sabia do "bom momento do mercado de imóveis" e também ando acompanhando a explosão de novos lançamentos - um mais chamativo que o outro. No bairro onde moro, as velhas casas estão sendo derrubadas e novos arranha-céus estão surgindo aos montes. No momento que escrevo este artigo (junho de 2011), são 6 empreendimentos sendo levantados só nas ruas próximas de onde moro. Até então, apesar de meio assustado com tantos prédios novos, ainda não tinha me atentado ao que estava acontecendo, até que em um dia qualquer no início deste ano, o alarme soou para mim e resolvi pesquisar melhor o que estava acontecendo.

Veja abaixo, um anúncio real de um site de imóveis(junho/2011):

Preços dos Imóveis nas Alturas

Em algum dia qualquer do início deste ano, estava eu em um dia de trabalho normal e precisei me deslocar de um andar a outro do prédio onde estava e, ao pegar o elevador encontrei uma pessoa conhecida e perguntei: "Olá, como vai?" Resposta: "Tudo ótimo, ainda mais agora que me tornei investidor. Estou investindo em imóveis, porque deixar o dinheiro parado no banco não dá não." - respondeu com chamativa euforia. Neste momento percebi que algo estranho estava acontecendo. Os verdadeiros investidores sempre dizem: "Quando sua vizinha e seus amigos começam a falar que um certo investimento é a "oportunidade de uma vida", é porque está na hora de cair fora!" Quando os ratos entram no mercado, os investidores já realizaram os lucros e já tiraram o dinheiro de campo.

> Breve História sobre Investidores e Ratos

Tudo começa com uma oportunidade de mercado. Os investidores, os verdadeiros - com acesso a informação e conhecedores da dinâmica dos mercados, começam a visualizar uma alteração em algum mercado que pode sugerir uma oportunidade de investimento. Em silêncio e sem alarde, eles levantam mais informações e aos poucos começam a injetar dinheiro no mercado em questão. Com o passar do tempo, conforme suas expectativas vão se validando, mais e mais dinheiro começa a entrar, automaticamente aumentando o valor dos ativos do mercado em questão. Em algum momento já avançado, histórias de pessoas ganhando rios de dinheiro começam a aparecer, a mídia começa a noticiar e o público (os ratos) começam a prestar atenção. Mais e mais histórias de pessoas ganhando dinheiro fácil e ficando ricos do dia para a noite aparecem e o assunto começar a pipocar em mesas de bar. Neste momento, os ratos ficam ainda mais agitados e gananciosos, e começam a entrar cada vez mais no mercado. 

Sem preparo, sem experiência e sem educação financeira, os ratos começam a fazer um jogo muito perigoso - arriscando cada vez mais dinheiro no jogo do mercado. O problema dos ratos é que eles normalmente não tem todo o dinheiro necessário para investir e para entrar no mercado e não perderem a "oportunidade de uma vida", recorrem a empréstimos a perder de vista. Muitos não querem ficar com os ativos por muito tempo e estão apenas especulando - esperando para empurrar o ativo com lucros para o próximo tolo da fila. É o que está acontecendo neste momento no mercado imobiliário no Brasil. 

Muitos estão fazendo um jogo perigoso, pois sem experiência e sem educação financeira, eles não sabem avaliar os cíclos de mercados, que são inevitáveis. Como todos já sabem, os mercados sobem, e os mercados caem. Em minha pesquisa, andei conversando com alguns corretores de imóveis e eles me informaram que um imóvel troca de mãos 2 ou 3 vezes antes mesmo da entrega das chaves. São os ratos fazendo especulação. Comprando na planta e apostando em um aumento no valor do imóvel até a entrega das chaves, quando então esperam "desovar" o imóvel com lucros, para alguém que esteja disposto a arriscar ainda mais. Jogo perigoso!

> A Dinâmica dos Mercados: A Vida de uma Bolha

O Dr. Jean-Paul Rodrigue, estuda os mercados e os mecanismos de uma bolha com base no histórico dos mercados. É muito interessante acompanhar as conclusões do Dr. Jean-Paul, onde identificamos claramente o nosso momento no mercado imobiliário no Brasil.

As diferentes fases em uma bolha são apoiadas por 500 anos de história econômica. Cada vez a situação é obviamente diferente, mas sempre há uma série de semelhanças. 

Veja abaixo como o Dr. Jean-Paul Rodrigue identifica o comportamento de uma bolha em um mercado qualquer:

Fase 1. Discrição - Os investidores começam a identificar uma nova oportunidade de mercado surgindo, com chances de ganhos futuros, mas também com um risco considerável, já que os seus pressupostos ainda não foram comprovados até este momento. Assim, o "smart money" entra, muitas vezes em silêncio e com cautela. Esta categoria de investidor tende a ter melhor acesso à informação e maior capacidade de compreendê-la. Os preços começam a aumentar gradualmente, mas muitas vezes completamente despercebido pela população em geral. Cada vez mais dinheiro é aplicado no mercado em questão, conforme o "dinheiro esperto" vai confirmando cada vez mais os pressupostos iniciais do potencial do mercado, e que este ativo é provavelmente uma aposta importante para o futuro.

Fase 2. Consciência - Muitos investidores começam a perceber a dinâmica, trazendo mais dinheiro para dentro do mercado em questão e empurrando os preços para cima. Nesta fase, pode ocorrer um curto período de tempo com alguns investidores vendendo seus ativos para a realização dos primeiros lucros. Com o passar do tempo, pode haver cada vez mais situações de pico de vendas para a realização de novos lucros. O "dinheiro esperto" aproveita esta oportunidade para reforçar as suas posições existentes. Nos estágios mais avançados desta fase, a mídia começa a noticiar o "bom momento do mercado em questão" e o número de participantes sem tantos conhecimentos e informações do mercado começa a aumentar.

Fase 3. Mania - Todo mundo está percebendo que os preços estão subindo e o público começa a atentar para esta "oportunidade única de investimentos". A expectativa de valorização futura se torna quase que irracional e a mentalidade geral é a seguinte: "Os preços futuros serão maiores que os preços no passado - Garantido" - o que naturalmente vai contra qualquer sabedoria convencional. Esta fase não é, porém sobre a lógica. Montanhas de dinheiro aparecem, criando expectativas ainda maiores e pressionando os preços a níveis estratosféricos. No ápice dos preços, mais e mais dinheiro entra para o mercado em questão. Fora do conhecimento do público, os verdadeiros investidores, que identificaram a oportunidade antes do grande público, estão silenciosamente tirando o seu dinheiro do mercado e vendendo seus ativos para a massa ansiosa que está chegando agora com dinheiro e esperança de lucro fácil e garantido. Uma opinião imparcial fica cada vez mais difícil de ser encontrada, pois muitos  investidores estão participando do mercado e querem que os preços continuem em alta. O mercado gradualmente se torna mais exuberante e ganancioso, com histórias de verdadeiras fortunas ganhas da noite para o dia, neste ponto você já pode ouvir a sua vizinha falando que virou uma "investidora" e está aplicando no mercado em questão. Não é raro que a conversa chegue no seu círculo de amigos, pois todos se tornaram ou estão pensando seriamente em ser tornarem "investidores". Cada vez mais pessoas sem experiência e sem conhecimento do mercado entram, muitas vezes apostando o que não tem - tendo acesso a crédito fácil e se endividando, contando com uma "valorização garantida no futuro". Se a fartura de crédito se prolongar, a alta pode continuar por um tempo maior do que se poderia esperar. Em algum ponto percebe-se uma leve alteração no mercado e começam rumores de que os preços já chegaram no topo. A bolha está prestes a explodir.

Fase 4. Colapso - O momento em que esclarecimento e lucidez chegam, e  todos praticamente ao mesmo tempo, percebem que a situação mudou. Confiança e expectativas encontram uma mudança de paradigma, ocorre uma verificação da realidade, não sem uma fase de negação, onde muitos tentam tranquilizar o público que este é apenas um revés temporário e que qualquer um que diga o contrário não sabe o que ele está falando. Alguns são enganados, mas não por muito tempo. Como um rebanho sem rumo muitos tentam descarregar seus ativos para um maior tolo, mas são poucos os compradores, todo mundo está esperando novos declínios de preços. O castelo de cartas desmorona sob seu próprio peso e retardatários (comumente o público em geral) são deixados à própria sorte, enquanto o "dinheiro esperto" já saiu de campo há muito tempo. Os preços começam a despencar a um ritmo muito mais rápido do que subiram. Muitos detentores dos super-valorizados ativos estão perto de ir à falência, provocando ondas adicionais de vendas a preços reduzidos. Neste momento, existe até a possibilidade de encontrar boas oportunidades de mercado, mas agora, o público em geral considera este investimento como "o pior investimento que se pode fazer na vida". Este é o momento em que o "dinheiro esperto" entra novamente no mercado e começa a adquirir ativos a preços convidativos.

Gráfico do Comportamento Típico de uma Bolha em um dado Mercado

Gráfico do Comportamento Típico de uma Bolha em um dado Mercado

Se você estiver atento ao que está acontecendo no mercado imobiliário no Brasil, vai poder identificar incrível semelhança com a fase 3 (Mania Phase) das fases da bolha do Dr. Jean-Paul - conforme destaque abaixo:

Fase 3 da vida de uma Bolha em uma dado Mercado 

É muito interessante analisar o histórico e artigos de antes e depois do estouro da bolha imobiliária americana, que originou uma crise financeira mundial. Embora existam diferenças entre as situações de Estados Unidos e Brasil, podemos notas algumas semelhanças com o que está ocorrendo no momento no Brasil.

Veja trecho de um artigo publicado em 6/JAN/2008 sobre a possível bolha imobiliária americana:

"O que é a Bolha Imobiliária americana? Alguns economistas já analisam a algum tempo os preços, ou sobre preços, de imóveis nos EUA. A avaliação, quase unânime, é que os preços dos imóveis estão muito "inflados" e que não respondem pelo real valor destes. Estes preços estão tão inflacionados que chegaram a um ponto que não são sustentáveis e especula-se que a qualquer momento essa bolha estoure. A essa excessiva sobrevalorização do mercado de imóveis dos EUA é que chamamos de "bolha imobiliária" americana."

Veja outro trecho do mesmo artigo:

"Em função da sobrevalorização do mercado imobiliário, onde americanos gastavam muito comprando e construindo novos imóveis, seja com intuito de vendê-los posteriormente (e assim obter alto retorno financeiro) ou para uso próprio, foi necessário financiar essa massa de novos investidores. Porém, com um possível ajuste de preços que ocorre agora, e com as dificuldades em honras os empréstimos feitos, os americanos estão atrasando ou deixando de pagar a hipoteca da casa própria. Com isso, são afetadas todas as empresas envolvidas nos empréstimos imobiliários."

Veja artigo do portal G1, de 14/03/07 - com a inadimplência subindo drasticamente e com a bolha prestes a estourar:

Entenda a bolha imobiliária dos EUA

Outro dado interessante para analisar é o gráfico do histórico dos preços dos imóveis nos Estados Unidos - criado pelo economista Robert J. Shiller.

Historico do preço dos imóveis nos EUA

> Crédito Farto: De Onde vem o Dinheiro?

Parte dessa euforia vem do acesso fácil ao crédito que estamos vivendo no Brasil atualmente. Mas como você já deve saber, não existe mágica no mercado financeiro, em outras palavras, o dinheiro precisa vir de algum lugar. Então de onde vem essa dinheirama toda para esse crédito farto? 

Resposta: Grande parte vem da poupança.

Veja o que diz o artigo abaixo do site correiodoestado.com.br, de 28/06/2011:

"O dinheiro que os bancos públicos e privados emprestam para financiar a casa própria vai ficar menor e o empréstimo para o setor deverá ficar mais caro nos próximos anos. Alguns especialistas estimam que a fartura de crédito para a habitação acabe em menos de dois anos, embora os mais otimistas prevejam que a escassez de crédito comece em apenas dez anos. De qualquer forma, o risco de falta de crédito é real.

A classe média, que tem renda entre R$ 1.635 e R$ 5.450 e costuma comprar imóveis entre R$ 200 mil e R$ 500 mil, será a mais afetada. Isso porque os recursos para a compra da casa própria nessa faixa de preço vêm da poupança, ameaçada de esgotamento no curto prazo. Segundo o coordenador do FipeZap, índice que mede o preço do metro quadrado no país, Eduardo Zylberstajn, o crédito para casa própria pode começar encurtar já em 2012."

e continua...

"Em relação à poupança, que tem como foco a classe média brasileira, existe um risco maior, segundo Crestana. Ele explica que “a caderneta no país hoje gira em cerca de R$ 350 bilhões e, por lei, 65% têm que ser destinado à habitação, o que dá cerca de R$ 230 bilhões, destinados ao mercado habitacional”.

Hoje, o saldo de aplicações é de cerca de R$ 160 bilhões. Então, sobram cerca de R$ 70 bilhões. Agora, só no ano passado, foram usados R$ 60 bilhões e, se usarmos R$ 60 bilhões em 2011, a princípio acaba o recurso da poupança. Podemos precisar mais do que tem para manter o volume que temos hoje. Então, daqui a dois ou três anos, vamos ter que encontrar outras fontes para crescer a R$ 70 bilhões ou R$ 80 bilhões por ano para financiar a compra da casa própria."

Me assusta alguns trechos do artigo, como:

"A classe média, que tem renda entre R$ 1.635 e R$ 5.450 e costuma comprar imóveis entre R$ 200 mil e R$ 500 mil"

Veja como as pessoas estão se arriscando: mesmo para quem ganha R$ 5.450, adquirir um financiamento de R$ 500 mil é extremamente arriscado.

Agora veja que interessante os dados do Relatório de Economia Bancária e Crédito do Banco Central - de 2010. Neste relatório constam informações sobre os diversos tipos de crédito disponíveis no Brasil, inclusive o crédito imobiliário, e na página 52 podemos ler:

Assim, após décadas de estagnação do crédito habitacional no Brasil, os financiamentos imobiliários para pessoas físicas voltaram a apresentar crescimento contínuo a partir de meados de 2005 (Gráfico 4), tendo tal expansão se acelerado a partir de 2008, e o saldo desses créditos passaram a totalizar R$138,8 bilhões (3,6% do PIB) em dezembro de 2010, com expansão de 51,1% nesse ano. Esse crescimento recente do crédito habitacional é liderado pelos financiamentos concedidos por instituições financeiras públicas, cujas operações totalizaram R$105,0 bilhões (2,7% do PIB) em março de 2010. É importante ressaltar, no entanto, que os financiamentos habitacionais concedidos por instituições financeiras privadas também vêm reagindo, tendo apresentado crescimento de 43,8% no período de doze meses terminado em dezembro de 2010 e atingido saldo de R$33,8 bilhões (0,9% do PIB).

Gráfico sobre a concessão de Crédito do Sistema Financeiro da Habitação

Gráfico sobre o Crédito do Sistema Financeiro da Habitação

Repare no gráfico como a concessão de crédito dispara a partir do final de 2007 - e como você bem deve saber - caso tenha acompanhando a disparada dos preços dos imóveis no Brasil nos últimos anos, foi exatamente do final de 2007 para 2008 que os preços aumentaram exageradamente - conforme está escrito no relatório "tendo tal expansão (de crédito) se acelerado a partir de 2008". Conforme o relatório, o governo foi alterando e melhorando as leis relacionadas ao sistema de habitação, para aumentar a segurança jurídica do sistema e assim facilitar a concessão do crédito. O problema é que o fluxo exagerado de dinheiro para a habitação fez o preço dos imóveis disparar, tornando o sonho da casa própria mais distante para quem pretendia comprar para moradia (não para especular). Quem chegou primeiro se deu bem, mas a partir de 2010 os preços já eram exorbitantes para a maioria dos brasileiros.

> Muito Dinheiro + Pouca Educação Financeira = Inadimplência

Com todo este "frenesi consumista", prevejo que a inadimplência irá aumentar consideravelmente nos próximos anos, simplesmente porque os ratos não sabem fazer contas. Eles adquirem dívidas além de sua capacidade de pagamento e muito dessa inadimplência virá dos que adquiriram financiamentos astronômicos para especular com o mercado de imóveis. Com a inflação pressionando, em breve eles vão descobrir que o "negócio de suas vidas" não era tão bom assim. Perceba que o negócio, o imóvel e o mercado não é o problema. O problema é o rato sem educação financeira que quis dar um passo maior que sua capacidade de pagamento, embora no momento ele achasse que podia arcar com os compromissos adquiridos.

De fato, parece que isto já está acontecendo, segundo informações da Serasa Experian:

"A inadimplência dos consumidores tende a manter-se alta durante todo o ano de 2011. A constatação é do Indicador Serasa Experian de Perspectiva da Inadimplência de abril de 2011, divulgado nesta quarta-feira (15).

Em abril a previsão de inadimplência aumentou 1,7% e atingiu o patamar de 98,7 pontos, sétimo avanço mensal consecutivo. A perspectiva do Indicador, no entanto, é que os níveis de inadimplência mantenham-se abaixo de 100 pontos.

Segundo a Serasa, o que contribuiu para esse quadro, de aumento da inadimplência, foram fatores como: o maior grau de endividamento dos consumidores, a elevação da inflação, o encarecimento do crédito e as perspectivas de um crescimento mais brando da economia e do mercado de trabalho neste ano."

> Previsões de "Nostradamus"

Como você já deve saber, prever o que vai acontecer em qualquer mercado é impossível, mesmo para os mais experientes. Mas com base nas informações, podemos prever que algumas coisas têm mais chances de acontecer. Como foi dito, muito do que ocorre no mercado imobiliário atualmente é obra de especuladores, que compram o imóvel na planta na esperança de que os preços subam até a entrega das chaves, onde então poderão repassar o "mico" para o próximo tolo da fila. Mesmo para quem pretende comprar para uso próprio - para moradia, este não é um bom momento simplesmente porque os preços estão muito altos e a inflação elevada.

Como parte desse pessoal está apenas especulando, muitos esperam "desovar" seus "ativos" em breve e com lucros. O problema dos ratos é que eles são muito assustadiços, e a qualquer sinal de mudanças eles correm gritando desesperados e com o coração disparado, temendo perder dinheiro, e neste caso, muito dinheiro. Os ratos, ao contrário dos investidores, não tem tanto dinheiro extra para arriscar, e se algo der errado, eles podem se ver falidos de uma hora para outra. 

Todos estão apostando na alta, e quem compra agora, mesmo com os preços nas alturas, espera poder revender com lucro em um momento futuro. Mas como foi dito, todos os mercados operam em ciclos e em algum momento os preços não poderão subir mais, simplesmente porque a renda das pessoas não está acompanhando a alta dos preços dos imóveis - as pessoas não poderão mais pagar os preços pedidos. Outros ratos adquiriram imóveis para poder alugar após as chaves e contar que o dinheiro do aluguel ajudará a pagar as prestações do imóvel e assim, ao término do financiamento, ficarão com um imóvel quitado e podendo usufruir do dinheiro extra do aluguel. Mas com a enxurrada de lançamentos previstos para os próximos 2 ou 3 anos, algo entre (2012 e 2014), quando esses imóveis estarão sendo entregues, eu temo que não terão tantos inquilinos disponíveis como os ratos esperam e também temo que não terão tantos profissionais liberais dispostos a adquirir um escritório com preços estratosféricos. Como o ratos não tem dinheiro extra sobrando, se o imóvel ficar parado por, digamos 5 ou 6 meses sem alugar, seus joelhos começarão a tremer, pois estarão sentindo o peso das prestações do financiamento batendo em suas portas - além de  custos extras com IPTU e condomínio de seu mais novo "investimento". Em outras palavras, a inadimplência, principalmente originária de financiamentos do mercado imobiliário, pode atingir níveis alarmantes nos próximos anos.

Outro ponto que merece ser observado é o nível de endividamento das construtoras. Com terrenos caros e salários supervalorizados, a pressão dos custos está batendo à porta das construtoras. A folha de pagamento das empresas do setor imobiliário é gigantesca e qualquer turbulência no mercado, por menor que seja, poderá acarretar em sérios problemas financeiros - algumas poderão até mesmo - em algum momento, recorrer a emissão de debêntures para  honrar com seus compromissos, ou em casos mais graves, poderão ficar  inadimplentes. Se isso ocorrer, as obras poderão sofrer grandes atrasos e em casos mais graves, ficarão totalmente paralisadas por tempo indeterminado. Neste cenário, com os ratos espremidos em dívidas e com os preços dos imóveis já no limite, em um dado momento as pessoas simplesmente não vão mais estar dispostas a pagar os preços exorbitantes que estarão sendo pedidos. Neste momento ocorrerá a desaceleração do aumento de preços, depois a estabilização, e finalmente os preços começarão a cair.

Com a possibilidade de lucro diminuindo drasticamente e com o aperto do orçamento - devido a grande dívida assumida, os ratos não terão muitas opções, e começarão a tentar repassar o imóvel, mas neste momento muitos outros ratos estarão fazendo a mesma coisa e como nós sabemos, a lei da oferta e da procura é certeira. Com uma enxurrada de ofertas, os ratos precisarão repassar seus passivos o mais rapidamente possível, com algumas perdas. Neste processo, eles empurrarão os preços para baixo. 

Poderão ocorrer também muitos casos de devolução dos imóveis às construtoras (distratos) - já que os altos lucros imaginados pelos ratos não poderão ser mais alcançados. Os ratos mais ligeiros perceberão que o melhor a fazer é assumir o prejuízo e encerrar a operação, antes que a situação piore ainda mais. Como você já deve saber haverá muita perda financeira neste processo. 

A queda média dos preços dos imóveis e os distratos poderão deixar as construtoras - já endividadas, em situação de maior aperto, já que elas não conseguirão vender seus imóveis aos preços inflados, até então praticados. Isso implica na redução de lucro das construtoras. Poderemos ver neste momento, algumas incorporações ou fusões entre construtoras, tentando juntar forças para se segurarem e se prepararem para os momentos de aperto que se aproxima. Neste cenário, eu não me surpreenderia com notícias de grandes prejuízos para algumas construtoras. Se a coisa ficar muito feia mesmo, algumas poderão simplesmente parar de honrar seus compromissos, gerando ainda mais atrasos e paralisações nas obras, ou pior, atrasando a folha de pagamento. A partir daí, o pânico poderá se espalhar rapidamente. Se o problema ocorrer com muitas construtoras, poderemos ver alguma intervenção do governo para tentar "abafar" o caso, já que não seria nada bom para a imagem do país estar em meio a uma crise com tantos eventos importantes que se aproximam.

É impossível predizer se o CRASH vai realmente ocorrer e se ocorrer, qual será o tamanho do estrago. Mas se eu fosse você ficaria com as antenas bem ligadas sobre as próximas notícias do mercado imobiliário.

> Sempre Duvide da Opinião de "Especialistas"

Mesmo que os especialistas recomendem investir em um dado mercado, não significa que será uma boa idéia, só porque o especialista recomendou. Em primeiro lugar, você deve sempre estar atento ao nível de envolvimento do especialista com o mercado - ele está envolvido com o mercado de algum forma? Qual o interesse do especialista em falar bem de um certo mercado? Quando um "especialista" do mercado imobiliário diz que é uma boa investir em imóveis, porque os preços vão subir ainda mais, fique atento.

Veja abaixo, em notícia publicada no site infomoney - em abril de 2011, especialistas falando sobre as ações das empresas do setor imobiliário:

Gafisa, Tecnisa, Brookfield e Even são ações preferidas do Barclays no setor imobiliário

Clique aqui para Ler o artigo completo

SÃO PAULO - A Gafisa (GFSA3), a Brookfield (BISA3), a Even (EVEN3) e a Tecnisa (TCSA3) seguem como as ações mais preferidas do Barclays Capital dentro do setor imobiliário, revelou o banco britânico nesta terça-feira (26), em relatório.

De acordo com os analistas Guilherme Vilazante e Vinicius Mastrorosa, estes papéis são os mais descontados do segmento e estão sendo negociados por um preço abaixo dos valores de liquidação das empresas, oferecendo, portanto, um potencial de valorização atrativo.

"Os valores de mercado destas companhias raramente refletem os pagamentos que elas já receberam, o que significa que não há necessidade de crescimento (ou até mesmo lançamentos futuros) para dar suporte ao potencial de valorização das ações, em nossa visão", destacaram os analistas do banco.

Revisão dos targets
Diante deste cenário, os analistas do Barclays promoveram algumas alterações em suas estimativas para as companhias brasileiras do setor imobiliário. Entre elas, o banco aumentou seu preço-alvo para os papéis de Brookfield, Even, Gafisa, MRV Engenharia (MRVE3), Rossi (RSID3) e Tecnisa. Por outro lado, os targets de Cyrela e PDG foram reduzidos.


Projeções para as ações do mercado imobiliário no Brasil

Baseado no preço atual dessas ações, no momento em que escrevo este artigo, fica difícil acreditar que os valores das ações dessas empresas alcancem os valores estimados pelos especialistas para o final de 2011. Em outras palavras, se você resolvesse seguir a opinião dos especialistas em abril de 2011, e tivesse investido dinheiro nessas ações, basicamente teria perdido dinheiro, até o momento. 

> Os Investidores Saíram, e os Ratos Continuam

Veja notícia interessante publicada recentemente:

Investidor Sam Zell vende parte de suas ações na Gafisa

O Equity International, grupo do megainvestidor norte-americano Sam Zell, vendeu parte de sua fatia de cerca de 11,48% na imobiliária Gafisa. O negócio fez os papéis da empresa negociados na BM&FBovespa caírem 6,2% ontem. Foram vendidos 9 milhões de ADRs (American Depositary Receipts, recibos garantidos por bancos americanos que equivalem a ações e são negociados nas Bolsas daquele país). Cada ADR é equivalente a duas ações ordinárias da empresa.

Com a venda de 4,3% do capital da Gafisa, Zell passa a deter 30,1 milhões de ações ordinárias, representativas de 7,18% da companhia.

Um executivo do Equity International, que pediu para não ser identificado, disse à Bloomberg que a transação ocorrera anteontem.

Zell, investidor com foco no setor imobiliário e de mídia, vendeu a fatia da construtora brasileira após o índice que reúne as incorporadoras listadas na BM&FBovespa ter acumulado perdas de 11% no ano e de os ADRs da Gafisa terem caído 20% no mesmo período.

“Isso soa um alarme”, disse à Bloomberg Cristiano Hees, analista da Brascan Corretora. “É muito negativo. Pode ser que eles vejam algo no setor como um todo.”

E o artigo termina com:

"O presidente do conselho da Gafisa, Gary Garrabrant, também é executivo-chefe da firma de investimentos de Zell."

Então vamos pensar: O Sr. Sam Zell vendeu boa parte de suas ações que tinha da empresa Gafisa, e o presidente do conselho da Gafisa, Gary Garrabrant, também é executivo-chefe da firma de investimentos de Zell. 

Embora o mercado atualmente seja favorável para as construtoras, que estão construindo e vendendo como nunca e teoricamente faturando como nunca, fico me perguntando porque os papéis dessas empresas estão caindo.

Novamente, os investidores sabem coisas que os ratos não sabem.

Atualização do Artigo - Notícia de 11/07/2011 - Portal G1
Construtora suspende obras e deixa 5 mil trabalhadores parados na Bahia
Entrega de alguns apartamentos em Feira de Santana foi adiada. Clientes que compraram imóveis na planta estão com medo de ter prejuízos.
Clique Aqui para Ler a notícia completa
Atualização do Artigo - Notícia de 11/07/2011 - Infomoney
Ação da MRV cai 12,77% e é o maior recuo semanal dentro do Ibovespa
SÃO PAULO – Com queda em todos os cinco pregões da semana, as ações da MRV (MRVE3) relataram a maior desvalorização do Ibovespa no período entre 4 e 8 de julho, acumulando perdas de 12,77%, enquanto o benchmark da bolsa brasileira caiu 2,97%. O desempenho foi mais forte em relação às outras empresas do setor imobiliário que também fazem parte do Ibovespa, tais como PDG (PDGR3, -6,56%), Gafisa (GFSA3, -6,43%) e Rossi Residencial (RSID3, -6,03%). Com a queda desta semana, as ações da
MRV acumulam perdas de 23,30% no ano, sendo a terceira pior performance dentre as imobiliárias do Ibovespa em 2011, ficando a frente apenas da Gafisa e da Cyrela, que já caíram 40,61% e 33,1%, respectivamente.
Clique Aqui para Ler a notícia completa
Atualização do Artigo - Notícia de 29/08/2011 - Folha
Crise mundial eleva busca por investimentos seguros
A corrida por ativos reais começou. Com a instabilidade nos EUA e na Europa, cresce a demanda por investimentos considerados seguros, como imóveis e ouro. Aplicar em imóveis, porém, exige um grande volume de recursos, especialmente com a alta de preços no Brasil. Já a compra de ouro pode ser difícil para iniciantes. 
Investimento Seguro?

Nota: Eu li e reli a notícia para ver se não estava vendo números fantasmagóricos no monitor do meu computador, mas os números são esses mesmo: Imóvel comercial de 54m2 por R$700 mil e espera alugar por R$10 mil por mês para executivos. Agora vou ter que ser bem sincero aqui: Se imóvel de 54m2 por R$700 mil é um investimento seguro, sinceramente não sei mais o que é um  investimento arriscado. Alguém aí por favor me diga, será que só eu aqui acho esses números absurdos?

Clique Aqui para Ler a notícia completa

Se você quiser saber mais sobre bolhas imobiliárias e como elas podem afetar toda a economia de um país, veja o vídeo abaixo sobre como nasceu e explodiu a crise imobiliária na Espanha.

> Conclusão

Os defensores do mercado podem argumentar que este artigo apresenta  somente dados negativos e "tendenciosos" e que é preciso analisar mais dados para entender melhor o que está acontecendo. Pode ser, mas mesmo assim, eu em seu lugar ficaria com as antenas ligadas.

Entrar para o mercado imobiliário neste momento pode ser muito arriscado para quem não tem educação financeira e não tem experiência com investimentos - e mesmo para os que pretendem adquirir imóveis para uso próprio devem fazer e refazer as contas para ver se "cabe no orçamento". 

Questões como a pressão da inflação, a tendência de alta dos juros, a possibilidade de o crédito se tornar mais escasso e caro, os preços elevados dos imóveis e o aumento do endividamento das construtoras, merecem muita atenção. Não caia na conversa de vendedor quando eles dizem: "Estamos com as últimas unidades, por isso você precisa se decidir rapidamente". É mentira. Eles dizem isso apenas para pressioná-lo a tomar uma decisão rápida. O momento é de fazer tudo com calma e avaliar a aquisição de um financiamento de longo prazo com muito cuidado, pois a turbulência econômica que nos aguarda na próxima esquina, será de grandes proporções.

Atualização do Artigo - Notícia de 09/2012 - Folha
Preço de imóvel é irreal e insustentável, diz estudo - Fonte: Folha

Estudo conduzido por dois pesquisadores do Ipea (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) aponta "possibilidade concreta de existência de uma bolha no mercado de imóveis no Brasil", que pode estourar com a possível elevação futura dos juros.

Ou, em outras palavras, que a disparada dos preços de casas, terrenos e apartamentos nos últimos anos está resultando em valores irreais, incompatíveis com os movimentos de oferta e procura do mercado -e, portanto, insustentáveis. 

Atualização do Artigo - Notícia de 10/2012 - Infomoney
Estamos à beira de uma catástrofe imobiliária, diz economista - Fonte: Infomoney

Políticas fiscal e monetária estão contribuindo para a alta dos preços. Para pesquisador do Ipea, o problema é do Governo

Estamos próximos de uma catástrofe imobiliária”, alerta o professor Adolfo Sachsida, que explica que os estímulos à economia pelo Governo estão sendo aplicados de maneira errônea pelas políticas fiscal e monetária e estão levando ao mau crescimento do setor, com a alta desenfreada dos preços nas metrópoles pesquisadas: São Paulo, Rio, Salvador, Belo Horizonte, Recife, Fortaleza e Brasília.

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